권리금, 제대로 알아보지 않으면 손해!

1. 권리금의 의미

 

1) 권리금의 뜻

 

권리금이란 기존 가게나 회사를 인수할 때 고객과 영업방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈으로 기업회계의 영업권(goodwill)과 유사한 개념입니다. 다만 뒤에 기술하겠지만 자영업자들 사이에 흔히 거래되는 권리금에는 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금이 있는데, 회계처리가 가능한 권리금은 영업권리금에 대한 것으로 기타 시설권리금 및 바닥권리금은 회계처리가 어렵다고 합니다.

 

2) 권리금의 종류와 산출방법

 

① 바닥권리금

 

바닥권리금은 사업체의 "자리 값"이라고 볼 수 있습니다. 말 그대로 식당 등의 입지의 값을 의미하는 것으로 유동인구, 역세권 등에 영향을 받습니다. 바닥권리금은 입지적인 요소가 크게 작용하는 개념으로 건물주가 요구하는 경우도 있는데, 이런 경우 보통 보증금에 해당 내용을 포함시킵니다. 세입자 입장에서는 계약 종료 후 권리금을 회수하려면 보증금을 반드시 권리금 포함 금액으로 명시해야 합니다.

 

바닥권리금의 산출은 통상 상권마다 적정 시세가 형성되어 있는 경우가 많습니다. 다만 컨설팅업체나 중개인들의 장난이 심한 분야로 인근 상권에 직접 발품을 팔고 실제로 영업하는 사람들을 통한 자문을 구하는 것이 유리합니다. 

 

② 시설권리금

 

시설권리금은 기존 임차인이 투자한 시설비, 즉 인테리어, 가구, 집기, 비품 등을 말하는 내용인데 동종 업종으로 창업하는 경우가 아니라면 의미가 없습니다. 기업회계기준에서는 감가상각 후 유형자산의 잔존가치로 평가하게 되지만 일반적인 자영업자들 간 거래에서는 적당한 협의를 통해 인수하게 되는 경우가 많습니다.

 

시설권리금은 통상 4~5년의 감가상각 기간을 잡아 계산을 하게 됩니다. 보통은 정률법으로 1년 20~30% 수준으로 협의를 하고 경과된 내용연수에 따라 상각 후 협의 과정을 거치게 됩니다.

 

③ 영업권리금

 

가장 핵심이 되는 영업권리금은 사업체의 거래처, 노하우, 고객명부 등을 포함하는 개념입니다. 즉 매출과 직결되는 사안들에 대한 승계를 통해 비슷한 수준의 매출을 보장받을 수 있기 때문에 지급하는 비용인데요, 이 권리금 역시 다른 업종으로 창업하게 되면 의미가 없게 됩니다. 

 

영업권리금은 평균 월 순이익의 10~20배를 적용하며 통상적으로는 1년 정도의 순이익으로 잡습니다. 영업권리금의 경우 점포 양도 전 쿠폰 발행, 알바 동원 등을 통해 매출 부풀리기 작업이 많이 있으므로 실제 순이익을 확인하는 것이 중요합니다. 

 

3) 권리금과 보증금의 차이점

 

보증금이란 부동산임대차 계약에 있어 임차인의 채무(임차료 등)를 담보하기 위해 임차인(세입자)이 임대인(건물주)에게 지급하는 돈입니다. 목적 자체가 채무(임차료 등)를 담보하기 위한 것으로, 임대차 계약 종료 시 채무불이행이 없다면 전액을 임차인에게 반환하게 됩니다. 보증금이 담보하는 채무는 임차료뿐 아니라 임차물(건물)의 멸실, 훼손 등에 따른 원상회복 의무 등을 모두 포함하게 됩니다. 

 

권리금은 2015년 상가건물 임대차보호법의 개정으로 법상 권리로 인정받게 되었는데 해당 조문은 아래와 같습니다.  

상가건물 임대차 보호법 제10조의3

즉, 권리금은 임대인과 임차인 사이의 금전거래가 아닌 기존 임차인과 신규 임차인 간의 권리 관계라는 점에서 차이점이 있으며, 신규 임차인과 사업장 양도 계약 시 사업체의 가치에 따라 권리금은 올라갈 수도 내려갈 수도 있습니다.

 

2. 권리금 회수 관련 사항

 

1) 권리금 관련 분쟁

 

권리금은 2015년 이전에는 법의 보호를 받지 못하는 관행적인 금전이었습니다. 보통 권리금의 회수(사업체나 점포의 양도)는 기존 세입자가 신규 세입자를 건물주에게 소개해주고 계약을 승계하면서 본인의 권리금을 회수하는 방식으로 이루어지는데, 건물주가 신규 세입자와 계약을 거부하는 등의 형식으로 권리금 회수를 방해하는 사례가 많았습니다.

 

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2) 권리금 회수 보호

 

하지만 최근에는 관련 법률(상가건물 임대차보호법)에 따라 10년까지 임차인의 계약갱신요구권이 보장되고 있고, 임대차 계약 종료 6개월 이내에 시점에서 신규 임차인과의 임대차 계약 승계 요구를 할 수 있는 권리 역시 보장되고 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조

상가건물 임대차보호법 제10조의4

 

3. 권리금 관련 기타 사항

 

1) 권리금 계약서 작성 요령

 

권리금 계약서는 통상 아래의 양식으로 작성이 됩니다. 

권리금 계약서 양식

먼저 부동산의 표시 부분에서는 소재지, 상호, 업종, 면적, 허가번호를 작성하게 됩니다. 이 부분에서 유의할 점은 계약 상대방(기존 임차인)의 소유권을 확인하는 부분인데요, 기존 임차인의 사업자 등록증 및 영업신고증, 신분증 등을 바탕으로 진위를 확인해야 합니다.

 

두 번째 계약 내용 부분에서는 총권리금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 양수받는 시설물의 목록표 등을 작성합니다. 이 경우 대상 시설물 사진을 미리 찍어두어 향후 불필요한 분쟁이 생기지 않도록 방지하는 것이 좋습니다.

 

다음 임대차 계약 관련사항은 기존 임차인의 보증금, 월차임, 계약기간을 작성하게 됩니다. 

 

마지막 특약이 중요한데 주요 문구를 정리해보겠습니다. 특약이므로 상황에 맞게 변경 가능할 것입니다.

• 현 시설 상태에서의 계약이며 양도인은 보유한 모든 시설물 일체를 양수인에게 잔금과 동시에 이전한다.
• 임대 보증금 및 월차임은 기존 보증금과 월차임을 승계함을 원칙으로 한다. 만약 보증금과 월차임에 대한 조건이 변경되는 경우 권리금 계약을 무효로 하거나, 양도인이 원할 경우 변경된 부분에 대해 양도인이 책임지기로 한다.
• 양수인과 임대인이 임대차 계약 시 양도인은 적극적으로 협조하며 임대차 계약이 해제된 경우 본 권리금 계약은 해제와 함께 양도인은 양수인에게 수령한 대금을 위약금 없이 즉시 반환한다.
• 두 당사자의 책임없는 사유로 임대차 계약이 파기될 경우 양도인은 양수인에게 수령한 대금을 위약금 없이 즉시 반환한다.
• 영업과 관련된 인허가 사항은 양수인의 책임으로 하며 양도인은 이에 적극 협조하기로 한다.
• 양도인은 계약 시 고지하지 않은 행정처분 등의 하자가 있을 경우 본 계약은 무효로 하며 양도인은 양수인에게 수령한 대금을 위약금 없이 즉시 반환한다.
• 양도인은 본 업소로부터 반경 OOkm 이내에 동일 업종을 영업하지 않으며 이를 위반 시 양수인에게 수령한 대금을 위약금 없이 즉시 반환한다.

2) 권리금 세금계산서 발행 및 비용처리

 

기존 사업체를 인적·물적 시설 그대로 인수하는 경우 양도자는 다음 해 5월에 종합소득세 신고 시 권리금(기타 소득)을 합산하여 신고합니다. 양수자는 영업권리금에 대해 8.8% 원천징수 후 지급 후 다음 달 10일까지 원천세 신고 납부를 완료하며, 다음 해 2월 말까지 기타 소득 지급명세서를 제출하도록 되어 있습니다. 권리금은 무형 고정자산으로 5년에 걸쳐 비용(경비) 처리가 가능합니다.

 

한편 포괄 양수도가 아닌 일부만 인수하는 경우에는 세금계산서를 주고받는 것이 유리합니다. 양도자는 시설, 장비, 재고, 권리금 등에 대해 세금계산서를 발행(부가세 별도 기재)하고, 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 권리금(기타 소득)을 합산 신고합니다. 양수자는 영업권리금에 대해 8.8% 원천징수 후 지급하며 다음 달 10일까지 원천세 신고 납부, 다음 해 2월 말까지 기타 소득 지급명세서를 제출하고 부가세를 환급받습니다. 

 

3) 권리금 중개수수료

 

대부분 중개업자들은 권리금에 대해서는 수수료를 안 받는 것으로 알고 있습니다. 다만 부동산수수료는 법으로 정해져 있으나 권리금 수수료는 정해진 부분이 없어 '컨설팅비'의 명목으로 5~10% 수준을 요구하는 경우도 있습니다. 중개업자와 거래당사자 간의 협의에 의해 조정될 수 있는 부분이므로 상황에 맞게 협의하는 부분이 좋습니다.