부동산 개발의 핵심, 개발허가 가능 여부 판단 방법 총정리

1. 건물을 짓는 단계

 

토지를 매입해서 건물을 짓고, 이를 분양하거나 임대해서 수익을 내는 사람을 부동산 개발업자, 또는 부동산 디벨로퍼라고 한다.

 

통산 건물을 짓는 단계는 아래와 같다.

토지매입 → 개발행위허가(+건축허가) → 부지조성 공사 → 건축공사 → 준공검사 → 지목변경, 건축물대장 및 등기부등본 생성

 

핵심은 토지 매입 이후 분양이나 임대가 잘 될 수 있는 '건물을 짓는 것'인데, 이를 위해서는 개발행위 허가 및 건축허가가 필수적이다.

 

한편 이미 건물이 있는 대지라면 건물을 허물고 다시 지을 때는 다시 개발행우허가를 받지 않아도 되고, 건물이 없더라도 택지개발사업으로 조성된 땅이면 별도의 허가를 받을 필요가 없다. 

 

 

 

2. 개발행위 허가의 기준

 

1) 경사도

 

개발행위허가에 있어 붕괴, 자연경관과의 조화 등을 이유로 경사도를 제한한다.

경사도 기준은  10도까지만 개발할 수 있는 곳이 있는가 하면 25도까지도 개발할 수 있는 곳도 있는 등 지자체 별로 상이한데, 이는 지자체 도시계획 조례에서 확인할 수 있다.

 

2) 도로

 

도로는 개발규모에 따라 도로 폭 기준을 정하고 있다.

 

개발 규모	도로의 폭
5,000㎡ 미만	4m 이상
5,000㎡ 이상 ~ 30,000㎡ 미만	6m 이상
30,000㎡ 이상	8m 이상

 

3) 상수도 및 하수도

 

상수도와 하수도가 없는 토지에는 건물을 지을 수 없으므로 토지 매입 전 반드시 확인해야 한다.

한편 하수도가 없는 지역은 정화조나 오수처리시설을 설치해 구거나 배수로에 버려야 하는데, 이런 지역에서는 토지 주변에 구거, 배수로 유무도 살펴보아야 한다.

 

3. 농지전용허가, 산지전용허가 가능 여부 체크

 

농지와 산지에 건물을 짓기 우해서는 개발행위허가 및 건축허가를 받을 때 농지전용허가 또는 산지전용허가를 함께 받아야 한다.

따라서 농지나 산지를 개발할 계획이 있다면 허가가 가능한지 담당 공무원에게 미리 확인할 필요가 있다.

 

또한 농지와 산지 개발에 따라 농지전용허가 또는 산지전용허가를 받게 되면 이에 따른 농지보전부담금 및 대체산림자원조성비를 납부해야 한다.

 

1) 농지보전부담금 = 농지 개별공시지가 x 30% x 전용면적(최대 50,000원 / ㎡)

 

2) 대체산림자원조성비 = (단위면적당 금액 + 개별공시지가의 1%) x 전용면적

* 단위면적당 금액

  - 준보전산지 : 6,790원/㎡

  - 보전산지 : 8,820원/㎡

  - 산지전용제한지역 : 13,580원/㎡

* 개별공시지가 반영 최고액 6,790원/㎡

 

여담이지만 해당 금액을 보면 농지보다는 산지, 즉 임야를 개발하는 것이 비용이 더 적게 발생되는 것을 알 수 있다. 개발의 난이도는 높지만 수익성은 임야 개발이 더욱 높은 사례가 많은 것이 그 이유다.