분양권 매수 절차 및 매매금액 계산법 총정리(feat. 마이너스피)
최근 가족의 실거주 목적으로 분양권을 매수한 경험을 바탕으로 분양권 매수 절차와 매매금액 계산법에 대해 안내드리겠습니다.
1. 분양권 매수 타이밍
분양권이란 신축 아파트 준공 후 입주할 수 있는 권리로 건설사는 시공 기간 중 자금조달을 목적으로 사전 분양을 하고 수분양자는 주택 가격 상승 등을 감안해 미리 신축 아파트를 선점하는 의미가 있습니다. 상승장의 경우 분양권은 최초 분양가 대비 입주 시점에 아파트 가격이 상승하게 되어 분양가 대비 프리미엄이 붙게 되는데 이를 전매하면서 투자 수익을 챙기기도 합니다.
그렇다면 실거주 목적으로 분양권을 매수하는 타이밍은 과연 언제일까요?
시장의 상황에 큰 영향을 받게 되는데 근래처럼 하락, 보합장의 경우에는 입주 시점이 매우 좋은 타이밍이 될 수 있습니다. 입주 시점에는 500세대, 1000세대 등 단지 전체 세대가 입주 시 발생되는 '잔금'을 납부해야 하는데 자기 자본이 부족한 상황에서 분양권을 매수한 투자자들의 경우 전세 세입자를 세팅해서 잔금을 맞추거나 마이너스 프리미엄(마이너스피)을 붙여 저렴한 가격에 매도해야 하는 경우가 발생하게 됩니다. 실거주자 입장에서는 바로 이 타이밍에 나오게 되는 급매물을 잡는 것이 좋습니다.
2. 분양권 매수 절차 및 매매금액 계산법
분양권 매수는 보통 공인중개사를 통해 이루어지는데요, 간혹 직거래를 하시는 분들도 계시지만 일반 물건에 비해 보다 복잡한 절차 등이 있고 권리 유무(가압류, 가처분 등)를 알기 어려운 관계로 가급적 공인중개사를 통하는 것이 좋습니다.
분양권 매수 절차는 <가계약 → 본계약 → 중도금대출 승계 → 분양권리 승계 → 잔금납부 → 입주> 순서로 이루어지게 됩니다. 가계약은 말 그대로 본계약 이전 임시로 맺는 계약으로 보통 50~100만 원 정도의 소액을 매도자 계좌로 입금시켜 본계약이 파기될 경우를 대비합니다. 공인중개사 사무실에서 본계약을 하고 나면 중도금대출 승계와 분양권리 승계를 거쳐 실질적인 분양권 매수가 완료되게 됩니다. 잔금납부와 입주는 사실상 분양권 권리자로서 행위이므로 분양권 매수 절차와는 큰 관계는 없습니다.
여기서 중도금대출 승계가 어려우실 수 있는데요, 통상 분양권은 계약금(대부분 10%)을 수분양자가 납부하고 나머지 90% 중 50%는 중도금 대출(10%씩 5회가 통상적)로 납부되며, 나머지 40%를 입주 시 잔금으로 납부하게 됩니다. 따라서 분양권 매도인이 받은 중도금 대출을 분양권 매수인 명의로 돌리는 중도금대출 승계 절차가 필요하게 됩니다.
중도금 대출 승계가 완료되면 분양사무실에서 분양권리를 이전하게 되는데 보통 분양사무실 업무처리를 하는 요일이 지정되어 있어서 매도인, 매수인, 공인중개사가 함께 일정을 맞춰 오전에 은행 업무(중도금 대출 승계)를 보고 분양사무실에서 마무리 절차를 거치게 됩니다.
3. 분양권 매매금액 계산법
분양권 매매를 할 때 계산이 어려운 부분이 바로 매매금액입니다. 프리미엄이라는 개념과 매도인이 미리 지불한 금액들이 있기 때문인데요, 아래 예시를 들어 설명해 보겠습니다.
- 분양가 : 242,000,000원
- 프리미엄 : -44,000,000원
- 총 매매금액 : 198,000,000원
위와 같이 분양가에서 마이너스 프리미엄을 빼면 매수인이 실질적으로 거래하는 매매금액(198,000,000원)이 확정됩니다. 여기에서 매도인과 매수인 사이에 줄 돈과 받을 돈 사이에 정산 문제가 발생됩니다. 먼저 정산 지불금은 매도인이 이미 납부한 금액(계약금 10% + 중도금대출 50% = 145,200,000원)에서 마이너스 프리미엄(44,000,000원)을 차감한 금액(101,200,000원)으로, 매수인이 매도인에게 줄 돈이라고 보시면 됩니다.
하지만 중도금대출 50%(121,000,000원)은 매수인이 승계했고, 계약금(해당 케이스의 경우 5,000,000원)을 매수인이 매도인에게 주었으므로 정산지불금(101,200,000원)에서 매수인이 준 돈(121,000,000 + 5,000,000 = 126,000,000원)을 차감하면 24,800,000원이 마이너스로 계산됩니다.
즉, 마이너스 프리미엄을 통해 매수인은 24,800,000원의 현금을 받고 분양권 권리계약이 마무리되게 됩니다.
